Nova York vê preços recordes de aluguel e hotéis enquanto lei de aluguel por curta temporada continua

Há mais de 20 meses, a cidade de Nova York aprovou a Lei Local 18 (LL18) com a promessa de melhorar a disponibilidade e acessibilidade de moradia. Essa promessa não foi cumprida. Novos dados mostram que os nova-iorquinos experimentaram o efeito oposto: os aluguéis dispararam – com os preços médios em Manhattan ultrapassando US$ 4.000 pela primeira vez e os aluguéis subindo mais de 4% em bairros como Brooklyn e Queens – enquanto as taxas de desocupação permanecem inalteradas. Ao mesmo tempo, a perda de renda para os nova-iorquinos da classe trabalhadora que antes ofereciam seus espaços para aluguel por curta temporada impactou não apenas sua capacidade de pagar as contas, além de impactar pequenas empresas, prejudicadas por menos acomodações e pela diminuição dos gastos dos visitantes em seus bairros. Com uma queda de mais de 90% nos aluguéis por curta temporada após a LL18, líderes comunitários agora expressam preocupação de que a lei esteja causando mais mal do que bem em um momento de crescente incerteza econômica.

Aluguel em Manhattan ultrapassa US$ 4.000 enquanto a oferta de moradia permanece estagnada

Pela primeira vez desde que se tem registro, o aluguel mediano em toda Manhattan ultrapassou US$ 4.000 por mês, de acordo com o StreetEasy – um aumento de 4,1% desde que a lei entrou em vigor. Em toda a cidade, a tendência de alta continua com os aluguéis subindo cerca de cinco por cento, inclusive no Brooklyn e no Queens, consolidando Nova York como uma das cidades mais caras do mundo.

Os aumentos de aluguel em Nova York também continuam superando a média nacional e cidades comparáveis como Boston, Chicago e Washington, D.C.

Apesar da regulamentação que visava liberar moradias, a taxa de desocupação da cidade permanece estagnada em 3,2% – entre as mais baixas do país e praticamente inalterada desde que a lei entrou em vigor, de acordo com dados da Apartment List e um novo relatório da CoStar. Com mais inquilinos competindo pela mesma oferta limitada de moradias, a acessibilidade financeira continua fora do alcance de muitos nova-iorquinos.

Ao mesmo tempo, o foco em aluguéis por curta temporada desviou a atenção do principal desafio habitacional da cidade: a falta de oferta de novas moradias. Dados da CoStar mostram que os lançamentos de construção de apartamentos caíram mais de 70% no primeiro trimestre de 2025 em comparação com a média de 10 anos da cidade, marcando cinco quedas trimestrais consecutivas. E, enquanto a construção diminui, a população da cidade continua a crescer.

“Nova York simplesmente não tem moradias suficientes para atender à demanda. Mas, em vez de construir mais moradias, as famílias locais que recebem hóspedes foram transformadas em bodes expiatórios. Isso não apenas falhou em melhorar a crise de moradia acessível, como também cortou uma renda vital para milhares de nova-iorquinos comuns. Seja você um morador local tentando pagar o aluguel ou uma família visitante procurando um lugar para ficar, a LL18 inegavelmente tornou Nova York menos acessível para todos.”

Nathan Rotman, Diretor de Políticas Públicas do Airbnb.

Diárias de hotel chegam a US$ 320 enquanto visitantes são direcionados para Midtown

Com a queda acentuada nos anúncios de aluguel por curta temporada, os preços dos hotéis dispararam. A média da diária de um quarto de hotel em Nova York atingiu o recorde de US$ 320 – um aumento de 5,4% em relação ao ano anterior e mais que o dobro da média nacional, de acordo com a CoStar¹. Até mesmo o chefe do grupo de lobby dos hotéis de Nova York admite que a LL18 pode ter levado a uma diminuição no número de potenciais visitantes que podem arcar com uma viagem à cidade.

Com menos opções acessíveis, os viajantes estão cada vez mais concentrados em hotéis caros em Midtown, onde a maioria das acomodações está concentrada, ou forçados a ficar fora da cidade. Antes da lei de aluguel por curta temporada, os hóspedes ficavam em todos os cinco distritos – ajudando a dispersar os gastos com turismo e o fluxo de pessoas para bairros em toda a cidade. Agora, líderes comunitários dizem que bairros como Crown Heights, Astoria e o South Bronx estão vendo menos visitantes e menos gastos locais.

O estratégia da indústria hoteleira de dez anos para influenciar a política habitacional

Por mais de uma década, as grandes redes de hotéis têm sido, descaradamente, as principais apoiadoras e defensoras das restrições encontradas na LL18. Sob o disfarce de proteger a acessibilidade da habitação, as reais motivações do lobby hoteleiro são óbvias: limitar a concorrência e consolidar o mercado para beneficiar a si mesmos, em vez dos nova-iorquinos e visitantes comuns. Na cidade de Nova York, a indústria hoteleira gastou milhões fazendo lobby contra aluguéis de curto prazo em nome da proteção da habitação, enquanto financiava o chamado grupo de base “Inquilinos, Não Turistas”, que se opõe a quaisquer mudanças nas leis de aluguel por curta temporada.

Esse padrão não é exclusivo de Nova York. Em todo o mundo, em cidades de Barcelona a Los Angeles, os lobbies hoteleiros têm promovido restrições semelhantes sob a bandeira da acessibilidade da habitação, ao mesmo tempo em que se beneficiam da redução da concorrência e do aumento das tarifas médias diárias dos hotéis. Por trás da retórica, há uma estratégia clara: financiar estudos habitacionais questionáveis, criar e financiar os chamados grupos de defesa que afirmam representar os residentes, gastar milhões apoiando candidatos a cargos públicos e influenciar a legislação para reduzir a concorrência. Os resultados têm sido lucrativos.

Organizações locais fazem um alerta

Na cidade de Nova York, líderes comunitários e empresariais em todos os cinco distritos alertam que a Lei Local 18 está prejudicando, e não ajudando, os nova-iorquinos, especialmente considerando um relatório recente que projeta que os distritos periféricos podem perder até US$ 1,6 bilhão em gastos de visitantes.

Em uma carta conjunta ao Conselho Municipal, câmaras de comércio de todos os cinco distritos criticaram as regras “excessivamente restritivas” da lei como prejudiciais às pequenas empresas, citando uma queda de até 70% no fluxo de pessoas em alguns bairros. Eles pediram aos legisladores que adotassem “atualizações de bom senso”, incluindo permitir que os anfitriões aluguem suas casas enquanto estiverem fora e suspender os limites rígidos de ocupação.

Outras vozes na cidade expressam preocupação:

• A Liga Urbana de Nova York pediu a cidade para reformar as regras rígidas de aluguel por curta temporada, que estão prejudicando desproporcionalmente os proprietários negros e latinos que dependem da renda do compartilhamento de suas casas para permanecer em suas comunidades e construir riqueza geracional.
• A Câmara de Comércio do Brooklyn chamou a lei de “profundamente prejudicial para as pequenas empresas e anfitriões da classe trabalhadora do nosso distrito, prejudicando os residentes, as pequenas empresas e a economia local [do Brooklyn]”.
• A Câmara de Comércio Dominicano-Americana descreveu a política como “prejudicando as pequenas empresas latinas”.
• A Associação de Bares, Restaurantes e Lounges Latinos do Estado de Nova York observou que “os hóspedes de aluguel por curta temporada muitas vezes trazem vida aos nossos restaurantes – e sua ausência está sendo sentida todas as noites”.
• A Câmara de Progresso disse que o impacto da lei é claro: “O maior vencedor foi a indústria hoteleira. Quem foram os perdedores? Quase todos os outros.”
• Alicia Glenn, ex-vice-prefeita de Habitação de Nova York, disse que nunca viu dados indicando que os aluguéis por curta temporada estavam contribuindo significativamente para a crise habitacional e que eles “abriram viagens para centenas de milhares de pessoas que nunca teriam a oportunidade de vir a Nova York”.

Juntas, essas vozes refletem um consenso crescente: é hora de a cidade de Nova York mudar sua lei.

Um caminho a seguir que prioriza os nova-iorquinos

A Lei Local 18 não melhorou a disponibilidade ou a acessibilidade da habitação – mas aumentou os preços para residentes e visitantes, prejudicou as pequenas empresas e os anfitriões residentes locais, e entregou mais poder aos hotéis.

Um projeto de lei proposto oferece um passo positivo para tornar a cidade mais acessível aos viajantes, sem remover uma única unidade habitacional do mercado de longo prazo. Uma coalizão de grupos com ideias semelhantes e proprietários de imóveis dos distritos periféricos continua a pressionar por três mudanças simples e sensatas:

• Aumentar a oportunidade econômica para os nova-iorquinos: Permitir que residentes em casas de uma e duas famílias obtenham renda extra enquanto estiverem fora da cidade.
• Beneficiar famílias: Aumentar o número de hóspedes de dois para quatro.
• Aumentar a privacidade: Permitir que os proprietários restrinjam certas áreas privadas do acesso de hóspedes para aumentar a segurança.

“O Airbnb apoia regras ponderadas e equilibradas que protegem a habitação de longo prazo e dão aos nova-iorquinos a capacidade de compartilhar responsavelmente suas casas novamente para que possam pagar para permanecer em suas casas. É hora de atualizações de bom senso na Lei Local 18 para que ela funcione para a cidade, os viajantes e as empresas e residentes que dependem dos gastos com turismo.”

Nathan Rotman, Diretor de Políticas Públicas do Airbnb.