Airbnb apela a Lisboa que trave a especulação hoteleira e crie regras de AL que protejam as famílias

A Airbnb revelou hoje que a regulação proposta pela Câmara Municipal de Lisboa para o Alojamento Local (AL) irá prejudicar injustamente famílias lisboetas em 20 das 24 freguesias da cidade, enquanto facilita a terceira maior expansão hoteleira de uma capital europeia¹. Em resposta à consulta pública da autarquia, a Airbnb apresentou um conjunto de argumentos, apelando à criação de regras proporcionais e não discriminatórias que abordem as verdadeiras causas do excesso de turismo e da dificuldade de acesso à habitação, ao mesmo tempo que preservem os benefícios do AL para residentes e famílias visitantes.

A proposta da autarquia centra-se num limite generalizado à escala da cidade, que na prática proíbe todas as novas licenças de AL, incluindo para a modalidade de “quartos”. A Airbnb defende que esta proibição é desproporcional e falha em três aspetos fundamentais:

1. Não diferencia o investimento imobiliário dedicado ao arrendamento turístico da atividade das famílias lisboetas que partilham ocasionalmente as suas casas, sem qualquer impacto relevante no mercado de habitação;
2. Desconsidera as especificidades das freguesias que poderiam beneficiar com a descentralização do turismo promovida pelo AL;
3. Promete, de forma contraditória, aliviar a pressão turística, enquanto facilita a expansão dos hotéis – que se localizarão sobretudo em freguesias já pressionadas pelo turismo – revelando uma estratégia incoerente para o setor.

Embora a Airbnb reconheça a importância de conter o turismo nas zonas mais pressionadas – como Santa Maria Maior e Misericórdia -, o limite transversal proposto pela Câmara² irá contribuir para concentrar ainda mais os turistas nos hotéis das zonas do centro histórico, e penalizará famílias locais que dependem do AL como fonte de rendimento adicional em bairros menos turísticos, como Lumiar ou Benfica. Esta política apenas beneficiará os hotéis, em prejuízo dos viajantes e das comunidades locais.

Lisboa tem 7 vezes mais casas vagas do que alojamentos turísticos dedicados

A regulação proposta não irá resolver os problemas de habitação da cidade e aponta, de forma errada, o AL como causa da crise habitacional. A realidade é que Lisboa tem mais de 47.740 casas vagas, o que corresponde a quase 15% do total do parque habitacional da cidade. Este número é mais de 7 vezes superior ao de ALs dedicados ao turismo na Airbnb, que representam menos de 2% do mercado habitacional.

A esmagadora maioria dos anfitriões na Airbnb são famílias que partilham um único alojamento³, sendo que 1 em cada 5 partilha um quarto privado na sua residência principal. O AL ocasional proporciona benefícios para as comunidades locais e permite que famílias lisboetas obtenham um rendimento extra num contexto de aumento do custo de vida⁴, sem impacto na disponibilidade de habitação.

Uma regulação sensata deve centrar-se na pequena percentagem de alojamentos turísticos dedicados, em vez de penalizar sobretudo as famílias que arrendam pontualmente a sua habitação principal ou de férias, como forma de complementar os seus rendimentos⁵.

A solução para a crise da habitação em Lisboa passa por construir mais casas, não mais hotéis

O AL é um modelo sustentável, que permite aos residentes partilharem ocasionalmente a sua casa com turistas, sem impactar o mercado habitacional, ao contrário dos alojamentos com operação profissional semelhante à hoteleira. É também um motor importante para dispersar os visitantes e os benefícios económicos para outras zonas da cidade além do centro histórico, oferecendo soluções de alojamento acessíveis, sobretudo para famílias.

O regulamento proposto corre o risco de criar uma dependência excessiva das grandes cadeias hoteleiras e de incrementar o investimento imobiliário comercial em zonas turísticas, em detrimento da oferta de habitação. Atualmente, estão em curso 54 novos projetos hoteleiros, que irão adicionar mais de 7.000 quartos⁶ – locais que poderiam ter sido utilizados para habitação acessível.

As regras propostas também vão reforçar um modelo turístico discriminatório, que exclui viajantes com orçamentos mais reduzidos e concentra ainda mais os incómodos do turismo nas zonas centrais:

• Irá agravar o excesso de turismo no centro da cidade, onde 50% das 50 mil camas hoteleiras⁷ disponíveis já estão concentradas em freguesias como Santa Maria Maior, Misericórdia, São Vicente e Santo António;
• Contribuirá para o aumento dos preços de alojamento, quando o preço médio por noite na Grande Lisboa já subiu 7% no último ano⁸.

Compromisso da Airbnb em colaborar com Lisboa para criar regras proporcionais

A experiência internacional demonstra que a implementação de regulações desproporcionais sobre o AL pode prejudicar o setor do turismo e limitar oportunidades económicas, sem alcançar os resultados desejados. Em Nova Iorque, a regulação do AL resultou numa redução drástica da oferta de alojamento, sem melhorias na disponibilidade habitacional, e levou a um aumento significativo das estadias em unidades hoteleiras⁹. De forma semelhante, em Barcelona, os preços das rendas dispararam quase 66% após a imposição de moratórias à emissão de novas licenças de AL. A Airbnb acredita que a cidade de Lisboa pode retirar lições importantes destes casos para encontrar um equilíbrio entre regulação eficaz e crescimento sustentável.

Neste contexto, a Airbnb apela a uma abordagem mais holística em Lisboa, que enfrente as verdadeiras causas do excesso de turismo e dos desafios habitacionais, e que preserve os benefícios do AL para as famílias locais, bem como os pequenos negócios e as comunidades envolventes. A Airbnb disponibilizou-se para colaborar com Lisboa na criação de regras proporcionais e não discriminatórias, em linha com os compromissos da empresa junto de governos em toda a UE, que incluem o apoio a políticas direcionadas e proporcionais e a partilha de dados com as autoridades.

“É do interesse de Lisboa permitir que famílias locais e pequenos negócios mantenham uma fonte de rendimento tão necessária. Milhares de famílias de todo o mundo conseguem viajar até Lisboa graças ao AL, que oferece exatamente o tipo de alojamento que procuram. Cidades que implementaram regras inflexíveis para o AL não estão a conseguir devolver casas ao mercado. Em vez disso, os preços dos hotéis dispararam, tornando estes destinos menos acessíveis – especialmente para famílias – e menos competitivos. Estamos comprometidos em trabalhar com Lisboa para garantir uma legislação atualizada que promova o bem-estar económico dos anfitriões, a preservação das comunidades locais e um modelo de turismo sustentável que beneficie todas as partes envolvidas.”

Jaime Rodríguez de Santiago, Diretor Geral da Airbnb Marketing Services, SL.

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Soluções para Lisboa

1. Partilha eficaz de dados entre plataformas e autoridades 

A colaboração com as plataformas para implementar mecanismos eficazes de partilha de dados, ao abrigo do regulamento europeu sobre a recolha e a partilha de dados relativos aos serviços de arrendamento para alojamento de curta duração, deve ser um ponto de partida. Tal permite que cidades como Lisboa compreendam melhor a sua realidade local de AL, evitando os efeitos contraproducentes de regulações transversais e desproporcionais, bem como possíveis desafios legais por parte dos anfitriões. A Airbnb pretende reforçar a colaboração com Lisboa para assegurar uma aplicação harmonizada das novas regras da UE, aumentando a transparência dos dados e permitindo a melhoria da regulação local.

2. Regras direcionadas e baseadas em dados

Para implementar regras eficazes para o AL, as autoridades locais devem conhecer, com base em dados, a realidade local do AL antes de legislar. A Airbnb alerta que definir um limite à escala da cidade, sem avaliar a realidade de cada freguesia ou distinguir entre diferentes tipos de AL, pode falhar na missão de dispersar o turismo e impor restrições injustas às famílias locais.

A Airbnb defende, por isso, o uso de rácios justos ao nível da freguesia para definir zonas de arrendamento, o que apoiaria um crescimento equilibrado e protegeria o direito das famílias locais a arrendar as suas casas, promovendo um ambiente turístico mais inclusivo.

3. Diferenciação entre AL dedicado e ocasional, com regulação faseada e proporcional

As regras devem distinguir claramente entre anfitriões que arrendam a sua casa e aqueles que operam um negócio. Isto significa definir “anfitriões dedicados” e “anfitriões ocasionais” com base na intensidade de utilização. Regras como zonas de contenção devem incidir sobre os “anfitriões dedicados”, isentando os “anfitriões ocasionais” e a modalidade de “Quartos”, para proteger famílias que partilham o seu espaço. A maioria dos anfitriões na Airbnb em Lisboa¹⁰ são famílias que partilham um quarto ou a sua própria casa. A Airbnb quer proteger o direito destas famílias lisboetas a arrendar a sua casa principal ou de férias de forma ocasional, ajudando-as a obter rendimento extra num contexto de aumento do custo de vida¹¹.

4. Não discriminar entre AL e hotéis

As restrições para proteger a habitação e gerir o excesso de turismo em freguesias pressionadas devem aplicar-se a todos os tipos de alojamento, incluindo aos hotéis. Estes contribuem mais para a concentração turística nos centros e competem por solo urbano residencial. Não é eficaz limitar o AL para combater o excesso de turismo enquanto se continuam a aprovar novas licenças hoteleiras: dos 54 novos projetos hoteleiros, 30 localizam-se em freguesias com elevada pressão turística.

Para alcançar uma estratégia de turismo sustentável e coerente com os desafios de Lisboa, a Câmara Municipal de Lisboa deve atuar na gestão do impacto da expansão hoteleira, incluindo a implementação de uma moratória à aprovação e construção de novos hotéis ao nível da freguesia, e incentivar programas que convertam hotéis obsoletos em habitação acessível.

5. Reinvestir a Taxa Turística nas comunidades locais

Ao abrigo de um acordo voluntário, a Airbnb simplifica a cobrança da Taxa Turística para Lisboa em nome dos anfitriões, tendo já entregado mais de 50 milhões de euros diretamente à Câmara desde 2016 e representando 25% do total arrecadado no último ano. A Airbnb acredita que esta receita deve beneficiar diretamente os residentes da cidade e defende a definição de uma percentagem substancial da Taxa Turística para que esta seja reinvestida nas comunidades locais, abordando prioridades críticas como saneamento, gestão de resíduos e aumento da oferta de habitação acessível e pública.