Pareceres e Decisões Aplicáveis

A opinião dos especialistas e a proteção do seu direito pelos tribunais

Diante da legislação mencionada, os condomínios não podem impedir ou limitar o seu direito de alugar suas acomodações. Qualquer decisão nesse sentido é ilegal, seja ela tomada pelo síndico ou pela assembleia do condomínio.

Por ser uma modalidade recente para conectar pessoas, alguns anfitriões e condomínios por vezes se questionam sobre a legislação aplicável aos aluguéis realizados por meio da plataforma do Airbnb (e outras que também anunciem imóveis para alugar). Diante disso, contatamos especialistas para trazer esclarecimentos sobre o assunto.

Dr. Jorge Cesa, Doutor em Direito pela Universidade de São Paulo e autor de diversos livros e publicações sobre Direito Civil, confirma que “os condomínios não podem vedar o aluguel da unidade autônoma, objeto do direito de propriedade alheio. Em primeiro lugar, há expressa disposição legal autorizativa na Lei do Inquilinato. Em segundo, o condomínio não tem competência para regular tal matéria”. Ele também acrescenta que qualquer conduta do condomínio tendente a proibir ou limitar o seu direito de alugar seu imóvel “pode ensejar abuso de direito e, como tal, ilícito gerador de indenização”.

Clique aqui para consultar o parecer do Dr. Jorge Cesa

Dr. Anderson Schreiber, Professor Titular de Direito Civil da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ), Doutor em Direito Civil pela UERJ e em Direito Privado Comparado pela Università degli studi del Molise (na Itália), Procurador do Estado do Rio de Janeiro e autor de diversas obras em Direito Civil, reforça que “proibir a locação por temporada revela-se incompatível com a função social da propriedade, além de atentar contra os direitos essenciais do proprietário (art. 1.228) e do condômino (art. 1.335, I)”. Ele destaca que, por si só, a locação por curta duração “não causa prejuízo ao sossego, à segurança ou à salubridade dos demais condôminos, não justificando, portanto, qualquer tipo de tratamento diferenciado na convenção condominial ou por deliberação da assembleia”, já que o tratamento diferenciado infringe o princípio constitucional da isonomia. Dr. Anderson ressalta, também, que a plataforma Airbnb “explora precisamente o desapego contemporâneo aos serviços de hospedagem, aproximando usuários que valorizam a cessão do uso e gozo do bem imóvel como elemento primordial da contratação. O Airbnb é, nesse sentido, a verdadeira antítese da hospedagem”.

Clique aqui para consultar o parecer do Dr. Anderson Schreiber

Dr. Cristiano de Sousa Oliveira também se manifesta nesse sentido. Ele é consultor jurídico condominial, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e autor do livro Sou Síndico. E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições. Como ele esclarece, não basta que as decisões dos condomínios sejam legítimas (isto é, aprovadas conforme os trâmites formais necessários); elas também devem ser compatíveis com a legislação. Por isso, “não pode o condomínio impor período mínimo obrigatório de estadia para os locatários”, assim como os condomínios não podem limitar o exercício do direito de propriedade, restringindo a locação por temporada via plataforma do Airbnb, “cabendo tal assunto somente ser tratado por legislação federal”.

Clique aqui para consultar o parecer do Dr. Cristiano de Sousa Oliveira

Você ainda pode consultar abaixo algumas decisões importantes, de diversos tribunais do Brasil, que protegem o seu direito de alugar imóveis por temporada, inclusive mediante a plataforma do Airbnb. Existem outras decisões no mesmo sentido, e essas são apenas exemplos de como você pode buscar seus direitos se o seu condomínio tentar proibir que você alugue sua unidade ou restringir o acesso dos hóspedes:

Distrito Federal

TJDFT – Processo nº 0005572-71.2017.8.25.0000 – O Tribunal do Distrito Federal entendeu que o condomínio não pode convocar assembleia para proibir anúncios das unidades no Airbnb, porque essa proibição seria desarrazoada e desproporcional. Segundo o tribunal, a Constituição garante o direito dos proprietários de usar o apartamento e a Lei das Locações permite a locação por prazos curtos. Além disso, o anúncio em sites como o Airbnb não transforma a locação em atividade hoteleira.

Pernambuco

TJPE – Processo nº 0010415-72.2012.8.17.0810 – Essa decisão de Pernambuco também entendeu que o condomínio não pode proibir o anfitrião de anunciar o seu apartamento pelo Airbnb. Ela reconheceu que a locação pelo Airbnb não ameaça a segurança do condomínio, e ela é até mais segura do que as locações comuns: os provedores são obrigados a guardar os registros de acesso dos usuários pelo período de seis meses e, se o pagamento for feito com cartão de crédito, fica ainda mais fácil identificar e responsabilizar os hóspedes que causarem problemas.

Rio de Janeiro

TJRJ – Processo nº 0107553-45.2016.8.19.0001 – O Tribunal do Rio de Janeiro impediu o condomínio de proibir a locação por curta temporada sob o pretexto de que o anfitrião estaria desvirtuando a finalidade residencial do condomínio. Segundo o tribunal, a Lei de Locações reconhece que o aluguel por temporada tem finalidade residencial e, por isso, não há motivo para proibi-la.
TJRJ – Processo nº 0064727-38.2015.8.19.0001 – Em outra decisão do Rio de Janeiro, confirmou-se que o condomínio não pode proibir a locação por temporada. De acordo com o julgamento, a Lei de Locações permite o aluguel por temporada e não estabelece um prazo mínimo. A decisão reconhece que essas locações, mesmo por curto prazo, são residenciais(como as locações comuns) e que, portanto, não há motivo para que o condomínio possa proibi-las.

Santa Catarina

TJSC – Processo nº 0300652-89.2015.8.24.0125 – O Tribunal de Santa Catarina considerou inconstitucional o condomínio tentar proibir o anfitrião de alugar seu apartamento. Segundo o julgamento, a tentativa de proibir o aluguel pelo Airbnb é uma ofensa grave ao direito que a Constituição garante ao proprietário de utilizar e alugar o seu imóvel. O tribunal também reconheceu que é desigual e injusto proibir a locação pelo Airbnb, mas permitir que os vizinhos recebam familiares e amigos por períodos curtos.
TJSC – Processo 0000659-83.2013.8.24.0139 – Essa decisão anulou assembleia que tentou proibir a locação por temporada no condomínio. Ela reconheceu que o direito do anfitrião à propriedade do seu apartamento é um direito fundamental assegurado expressamente na Constituição. Também disse que não há motivo plausível para o condomínio retirar dos proprietários o seu direito constitucional de alugar o próprio apartamento.
TJSC – Processo nº 4014239-84.2018.8.24.0900 – O Tribunal de Santa Catarina impediu o condomínio de proibir a locação pelo Airbnb, porque o anfitrião tem direito de propriedade sobre o apartamento e pode alugá-lo por temporada. Segundo a decisão, o anfitrião só desvirtua da natureza residencial do condomínio se desenvolver atividades comerciais dentro do apartamento, como montar um escritório ou um ponto de vendas ao público.
TJSC – Processo nº 0302119-27.2016.8.24.0139 – Essa decisão de Santa Catarina reconheceu que o condomínio não pode proibir os anfitriões de alugar seus apartamentos por temporada. Segundo a decisão, a lei garante ao anfitrião o direito de alugar o seu apartamento e não impõe um prazo mínimo para as locações por temporada. Portanto, o condomínio não pode interferir nas locações. Ele pode apenas pedir a identificação dos hóspedes e aplicar multas em caso de violação das suas regras de convivência.
TJSC – Processo nº 4000879-03.2017.8.24.0000 – O Tribunal de Santa Catarina entendeu que o condomínio não pode limitar a quantidade de hóspedes que o anfitrião recebe por locação. Segundo a decisão, o anfitrião deve observar apenas a lotação máxima de pessoas estabelecida nas leis locais, mas o condomínio não pode ir além disso. Para o tribunal, limitar o número de hóspedes por locação é injusto, porque significa tratar o anfitrião de uma forma diferente do que os seus vizinhos, que podem receber quantos amigos e familiares quiserem nos seus apartamentos.

São Paulo

TJSP – Processo nº 2034446-39.2016.8.26.0000 – O Tribunal de São Paulo deixou claro que o condomínio não pode alterar a convenção para proibir o anfitrião de alugar seu apartamento pelo Airbnb. Essa decisão confirmou que a Constituição protege a propriedade do apartamento e o direito de o proprietário utilizá-lo e explorá-lo.
TJSP – Processo nº 2115834-61.2016.8.26.0000 – O Tribunal de São Paulo confirmou que o condomínio não pode impedir o anfitrião de alugar o seu apartamento por Airbnb, porque isso não significa que o imóvel passa a ter fins comerciais. Nas palavras do tribunal, a locação por temporada pelo Airbnb “nem na mais delirante das interpretações equivale à locação para fins comerciais ou industriais”.
TJSP – Processo nº 1036147-43.2016.8.26.0100 – Essa decisão anulou uma assembleia de condomínio que tentou proibir a locação por Airbnb, entendendo que ela tem natureza residencial e não se confunde com serviços de hotelaria. Segundo a decisão, a Constituição garante o direito do proprietário de utilizar o seu imóvel e o condomínio não pode impedi-lo. Ela ainda diz que o condomínio pode aplicar sanções em caso de má conduta no edifício, mas não impedir os condôminos de alugar seus apartamentos por temporada.
TJSP – Processo nº 1009601-48.2016.8.26.0100 – O Tribunal de São Paulo confirmou que o condomínio não pode impedir o anfitrião de alugar o seu apartamento por Airbnb sob o pretexto de que o anfitrião estaria exercendo atividade hoteleira. Segundo o tribunal, as locações por poucos dias têm a mesma natureza residencial que as de prazo longo. Ele também disse que se um hóspede tiver conduta inapropriada, o condomínio pode aplicar uma multa, mas não pode proibir o anfitrião de alugar o apartamento por temporada.
TJSP – Processo nº 1065850-40.2017.8.26.0114 – O Tribunal de São Paulo considerou novamente que o condomínio não pode proibir locações por temporada. De acordo com o tribunal, as locações por poucos dias não transformam o apartamento em imóvel comercial, nem em um hotel.
TJSP – Processo nº 1005350-81.2017.8.26.0704 – O Tribunal de São Paulo entendeu que, quando o anfitrião aluga seu apartamento por Airbnb, o condomínio não pode exigir a entrega anterior do contrato de locação com firma reconhecida, nem cópia autenticada dos documentos dos hóspedes. Segundo a decisão, exigir isso é uma prática abusiva e também discriminatória, porque inviabiliza a locação para estrangeiros.
TJSP – Processo nº 2139223-07.2018.8.26.0000 – O Tribunal de São Paulo impediu o condomínio de exigir que o anfitrião e o seu hóspede comparecessem à administração do condomínio para registrar os contratos de locação com firma reconhecida. Para o tribunal, só é razoável que o condomínio solicite a identidade do hóspede e a placa do veículo que ele utilizar.
TJSP – Processo nº 2194782-80.2017.8.26.0000 – O Tribunal de São Paulo entendeu que o condomínio não pode proibir os hóspedes de usarem as áreas comuns do prédio, como a piscina e a academia. O tribunal também impediu o condomínio de exigir documentos irrazoáveis, como autorizações com firma reconhecida. Segundo o tribunal, a rotatividade de hóspedes por si só não aumenta os gastos do condomínio e, se alguém descumprir regras, o condomínio pode aplicar multas, não precisando proibir os anfitriões de alugar suas unidades.
TJSP – Processo nº 1011315-08.2018.8.26.0477 – Essa decisão de São Paulo anulou assembleia de condomínio que pretendia proibir os hóspedes temporários de usarem as áreas comuns do condomínio, como a piscina. De acordo com o julgamento, a tentativa do condomínio de proibir os hóspedes temporários de usar as áreas comuns não tem “qualquer justificativa plausível” e viola tanto o direito do anfitrião como proprietário do imóvel como o direito dos hóspedes de usarem as áreas comuns.
TJSP – Processo nº 1001199-30.2018.8.26.0642 – Essa outra decisão de São Paulo também reconheceu que o condomínio não pode impedir os hóspedes de usarem as áreas comuns, como piscina e academia. Isso porque, para o julgamento, o condomínio não pode tratar os hóspedes de maneira diferente da que trata os condôminos, porque isso viola o direito constitucional à igualdade. Além disso, a decisão afirma que esse tipo de restrição prejudica o direito de propriedade do anfitrião, porque dificulta a alugar o seu apartamento.

Sergipe

TJSE – Processo nº 0021111-79.2014.8.25.0001 – O Tribunal do Sergipe reconheceu que o condomínio não pode proibir os anfitriões de alugarem seus apartamentos pelo Airbnb. O tribunal deixou claro que o condomínio não pode presumir que os hóspedes são pessoas de má conduta, e que o risco de haver desentendimentos também existe nas locações por prazos longos. Além disso, a decisão lembrou que o condomínio pode aplicar multa em caso de má conduta dos hóspedes, mas não pode proibir a locação do apartamento.

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