Airbnb beleidsnota: Amsterdam verdient een toerismebeleid in het belang van

Samenvatting Het Amsterdamse beleid voor kortetermijnverhuur dreigt Amsterdammers en gezinnen onbedoeld te benadelen en overtoerisme te verergeren in plaats van op te lossen, met name in het centrum, waar de toeristenstromen al geconcentreerd zijn. De plannen om kortetermijnverhuur verder aan banden te leggen lossen de leefbaarheidsproblemen niet op en zorgen ook niet voor meer woningen voor langetermijnverhuur. Overtoerisme, maar ook de woningcrisis, zijn te wijten aan bredere, structurele factoren, zoals bevolkingsgroei, te weinig beschikbare woningen en een toenemend aantal bezoekers en hotelovernachtingen, niet aan kortetermijnverhuur. Slechts zo’n 2% van de overnachtingen in het centrum vindt plaats in accommodaties voor kortetermijnverhuur via Airbnb. Dit aandeel valt in het niet in vergelijking met verblijven in hotels en andere accommodaties met een hoge bezettingsgraad en is te klein om vergaande beperkingen op basis van overtoerisme, woningschaarste of leefbaarheid te rechtvaardigen.  Leefbaarheidsproblemen door toerisme zijn geconcentreerd in het centrum, waar bijna 50% van de hotels het hele jaar open zijn, tegenover slechts 20% van de woningen, die incidenteel op Airbnb verhuurd worden, gemiddeld zo’n 21 nachten per jaar in 2024.  De strenge regels die sinds 2019 voor kortetermijnverhuur gelden, zoals een limiet van 30 nachten, hebben een onevenredig nadelig effect op Amsterdammers die af en toe hun eigen woning verhuren en hun koopkracht. De stadsbrede limiet van vier personen per woning beperkt daarnaast de mogelijkheden van grotere gezinnen om Amsterdam te bezoeken aanzienlijk, waardoor zij moeten uitwijken naar duurdere alternatieven. Er is geen bewijs dat de in 2019 ingevoerde regels hebben geleid tot meer beschikbare woningen of minder toerisme. Tegelijkertijd blijft het aantal bezoekers en hotels nog steeds toenemen. Het blijven beperken van het aantal nachten dat Amsterdammers hun woning kunnen verhuren – of het nou gaat om een lagere nachtenlimiet of een algeheel verbod – zal geen noemenswaardige impact hebben op de drukte, overlast, leefbaarheid of woningmarkt. Daarnaast zal het blijven opleggen van algemene beperkingen op stadsniveau, zoals de vierpersonenregel, zonder rekening te houden met de specifieke kenmerken van een woning en de behoeften van reizigers, de concentratie van bezoekers rond de meest bezochte locaties niet oplossen. Airbnb roept de gemeente Amsterdam op om feiten van aannames te scheiden en op basis daarvan haar toerismebeleid, om te beginnen met het voorlopige voorstel ‘escalatieladder vakantieverhuur’, te herzien.  Beperkingen op toeristische accommodaties moeten de onderliggende oorzaken van overtoerisme efficiënt en effectief aanpakken om daadwerkelijk impact te hebben. Dit betekent dat de regulering zich zou moeten richten op toeristische accommodaties met een hoge bezettingsgraad – in plaats van incidenteel verhuurde woningen, die een verwaarloosbaar aandeel uitmaken van het totale aantal overnachtingen. Dit kan door het aantal hotelkamers en andere accommodaties die enkel bedoeld zijn voor toeristische verhuur – denk aan ‘serviced apartments’ – per wijk te beperken en de nieuw-voor-oud-regeling af te schaffen, zodat sluitende hotels kunnen worden omgezet in woningen.  Om de groeiende stroom bezoekers aan te pakken, waaronder de aanhoudende toename van dagjesmensen en groei van het aantal hotels, is een andere aanpak nodig. Dit om ervoor te zorgen dat mensen die voor hun inkomsten uit kortetermijnverhuur afhankelijk zijn in de stad kunnen blijven en Amsterdam een bestemming blijft voor alle soorten reizigers, met betaalbare accommodatie-opties die gezinnen van alle groottes de mogelijkheid bieden om te profiteren van kortetermijnverhuur in de stad. Airbnb stelt een evenwichtigere aanpak op wijkniveau voor, gebaseerd op: – De erkenning van het beperkte marktaandeel van kortetermijnverhuur en de relatief geringe impact ervan op de leefbaarheid in vergelijking met dagjesmensen, hotels en andere professionele toeristische accommodaties. – Een objectieve beoordeling van de impact van zowel eerdere als huidige beperkingen op kortetermijnverhuur op de woningmarkt, bezoekersaantallen en -stromen.  – Het gebruik van data om regelgeving voor toeristische accommodaties in het stadscentrum te onderbouwen, terwijl tegelijkertijd prikkels worden ontwikkeld om toerisme te verspreiden naar minder bezochte gebieden. – Op bewijs – en niet perceptie – gebaseerde, wijkgerichte regels die flexibel en doelgericht zijn. In plaats van een verlaging, zou de huidige limiet van 30 nachten voor kortetermijnverhuur moeten worden verhoogd, vooral in minder bezochte stadsdelen zoals Zuidoost, Noord en Nieuw-West, waarbij quota in het centrum voor toeristische accommodaties enkel bedoeld voor bezoekers gerechtvaardigd kunnen zijn. Ook zou er ruimte moeten komen voor kortetermijnverhuur om bezoekers van grootschalige evenementen te kunnen verwelkomen zonder nieuwe accommodaties te ontwikkelen.   – De vrijstelling van kinderen van de vierpersonenregel, zodat gezinnen van alle groottes kunnen profiteren van de voordelen van kortetermijnverhuur en van Amsterdam. – Gericht beleid dat kortetermijnverhuurders in staat stelt om tijdelijke huisvesting te bieden aan mensen met essentiële beroepen en studenten. – De geleidelijke vermindering van hotels, door de ‘nieuw-voor-oud’-regeling af te schaffen en zo de omzetting van sluitende hotels naar woningen te stimuleren. – De toezegging om toeristenbelasting te investeren in lokale gemeenschappen om te zorgen dat alle Amsterdammers profijt hebben van toerisme in hun stad. – Versterkte samenwerking met platforms om toerisme beter te spreiden.

N.B. De in dit document gebruikte bronnen omvatten gegevens van Oxford Economics, toerisme statistieken van Eurostat, CoStar, interne Airbnb data, en openbare bronnen (O&S, MRA, CBS, etc.) – zie voetnoten.

1. Hotels en dagjesmensen zijn de belangrijkste drijfveren van overtoerisme

Toerisme is een van de hoekstenen van de Amsterdamse economie, en draagt bij aan de culturele uitwisseling en internationale aantrekkingskracht van de stad. In 2024 leverde deze sector per inwoner zo’n € 11.000 op. Toerisme zorgt voor werkgelegenheid in onder andere de horeca, het vervoer en de culturele sector. Tegelijkertijd kampt Amsterdam, net als andere Europese steden, met uitdagingen rondom overtoerisme, met name in delen van het historische centrum. Kleinschalige, en incidentele, kortetermijnverhuur door Amsterdammers heeft echter nauwelijks invloed op het toeristische landschap van de stad. Toch waren deze Amsterdammers de afgelopen jaren – en ook nu weer – het mikpunt van buitenproportioneel strenge kortetermijnverhuurregels.

• Meer dan 90% van de toeristische accommodaties in Amsterdam wordt beheerd door voornamelijk grote hotelketens, waarbij toeristische hotspots en hotels zich vooral in het stadscentrum concentreren. Hierdoor komt de druk op het stadscentrum, en met name de drukke binnenstad, voornamelijk van dagjesmensen en hotelgasten.
• Er zijn zes keer meer hotelbedden (12.000) beschikbaar dan bedden via kortetermijnverhuur op Airbnb (2000) in het centrum van Amsterdam. Hotels zijn bovendien veel geconcentreerder, met bijna de helft van alle Amsterdamse hotels in het centrum, terwijl meer dan 80% van de kortetermijnverhuur die af en toe via Airbnb plaatsvindt, zich buiten het stadscentrum bevinden.
• Hotels zijn het hele jaar door open, terwijl kortetermijnverhuur slechts 30 nachten per jaar toegestaan is. In 2024 waren hotels verantwoordelijk voor 50 keer meer overnachtingen in het stadscentrum. Dit betekent dat woningen die af en toe via Airbnb worden aangeboden, slechts ongeveer 2% van het totale aantal overnachtingen in het stadscentrum uitmaken.
• In 2023 waren er 25,4 miljoen dagjesmensen, vergeleken met minder dan 400.000 inkomende gasten via Airbnb. Gasten die via Airbnb in Amsterdam verblijven, zijn dus verantwoordelijk voor een verwaarloosbaar deel van de toeristische stromen.
• De limiet van 30 nachten per jaar heeft de groei van toerisme niet beperkt. Het aantal gastnachten in de bredere accommodatiesector groeide met 12% van 2019 tot 2023, terwijl het aantal nachten dat gasten via kortetermijnverhuur verblijven in dezelfde periode met 52% afnam. Een verdere beperking van het aantal nachten zal de verwachte toename van bezoekers niet doen afnemen.
• De gemeente Amsterdam wil met het nieuwe voorstel overlast aanpakken. In 2023 werden er slechts 34 officiële sancties in de hele stad opgelegd naar aanleiding van klachten over vakantieverhuur. Met meer dan 22 miljoen overnachtingen dat jaar is de vermeende overlast door kortetermijnverhuur verwaarloosbaar.

2. Woningtekort is te wijten aan structurele problemen, niet aan kortetermijnverhuur

Naast de overschatte impact van kortetermijnverhuur op overtoerisme, is kortetermijnverhuur in het verleden ook onterecht in verband gebracht met de woningcrisis. De woningcrisis in de stad wordt vooral veroorzaakt door factoren als bevolkingsgroei, beperkte woningbouw, leegstand en demografische veranderingen. Geen van deze factoren wordt sterk beïnvloed door kortetermijnverhuur. Het instellen van een limiet van 30 nachten voor Amsterdammers die hun eigen hoofdwoning incidenteel verhuren, heeft duidelijk geen verlichting gebracht en een lager limiet of algeheel verbod zal hier geen verandering in brengen:

• Woningen die 180 dagen of meer per jaar kunnen worden verhuurd – zogenaamde dedicated rentals (geen kortetermijnverhuur), zoals serviced apartments – maken slechts een klein deel uit van de woningvoorraad in Amsterdam: minder dan 0,5%. Het beperkte aantal advertenties van dit type toont aan dat de impact op de beschikbaarheid van woningen minimaal is.
• Tussen 2022 en 2024 bleef het aantal nieuw gebouwde woningen in Amsterdam steken op zo’n 18.000, wat neerkomt op een gemiddelde van zo’n 6.000 woningen per jaar, ver onder het doel van 7.500 per jaar. Ondertussen wordt verwacht dat de woningnood de komende jaren verder zal oplopen.
• Sinds de invoering van de limiet van 30 nachten zijn de huurprijzen in Amsterdam met 19,6% gestegen en de prijs per vierkante meter voor een woning met 58%.

3. Geef bewoners en gezinnen voorrang boven hotels

Op 1 januari 2019 moesten hosts die hun woning voor kortetermijnverhuur aanboden, accepteren dat het maximale aantal nachten per jaar werd gehalveerd van 60 naar 30, met een limiet van vier gasten per verblijf. De strikte beperkingen hebben in de periode 2019-2023 geleid tot een afname van 52% in het aantal korte verblijven. Tegelijkertijd hebben hotels in dezelfde periode een toename van 12% in het aantal toeristische overnachtingen gerealiseerd. Inperkingen van kortetermijnverhuur hebben toerisme niet verminderd, maar juist nog meer verschoven naar hotels, die zo hebben geprofiteerd van de aanhoudende groei van bezoekers in Amsterdam ten koste van lokale gezinnen. In Amsterdam schat Oxford Economics een verlies van 269 miljoen euro aan totale inkomsten voor hosts, sinds de invoering van de huidige regelgeving voor kortetermijnverhuur. Dit zijn miljoenen euro’s die niet langer bij lokale hosts en kleine bedrijven terechtkomen, maar naar grote hotelketens gaan.

In tegenstelling tot kortetermijnverhuur hebben hotels jarenlang minder strenge regelgeving gekend, waardoor ze konden blijven groeien. Tussen 2015 en 2020 kwamen er in Amsterdam 7.700 hotelkamers bij, een stijging van 25%. In 2024 werd het hotelbeleid aangescherpt en werd de bouw van nieuwe hotels in de hele stad stopgezet. De 26 projecten waar de vergunningen al aan waren verleend, kunnen echter alsnog doorgaan. Ook mogen nieuwe hotels nog steeds in de plaats komen van oude hotels. Deze verschillen laten zien dat er een ongelijk speelveld is ontstaan ten opzichte van bewoners. 

Overnachtingen in Amsterdam in kortetermijnverhuur en bredere accommodaties

Overnachtingen, geïndexeerd 2019=100

‘Wider accommodation’ = breder aanbod (e.g. hotels)

STRs = kortetermijnverhuur via online platforms

Terwijl de voortdurende uitbreiding van de lokale hotelcapaciteit overtoerisme verder heeft aangewakkerd, roept het ook de vraag op of de ruimte die voor deze projecten is toegewezen beter benut had kunnen worden om de noodzakelijke woningen te creëren om zo dichter bij het doel van Amsterdam te komen om elk jaar 7.500 nieuwe woningen te realiseren. Daarom dringt Airbnb er sterk op aan dat het stadsbestuur de voorgestelde ‘nieuw-voor-oud’ regeling afschaft, die het nog steeds mogelijk maakt dat nieuwe hotels openen wanneer oude sluiten, ondanks de hotelstop en het ernstige woningtekort. 

De gemeente Amsterdam zou zich moeten richten op het herbestemmen van deze gebouwen om deze om te zetten in woningen en aanvullende manieren moeten verkennen om de conversie van hotels, maar ook leegstaande kantoren, naar woningen te stimuleren. Het ombouwen van bestaande gebouwen is vaak kostenefficiënter en duurzamer dan nieuwbouw, maar beperkende bestemmingsplannen en rigide regelgeving creëren onnodige barrières. Door deze beleidsmaatregelen te hervormen en herbestemming aan te moedigen, kan de stad haar woningaanbod uitbreiden, terwijl ze een bloeiende toeristische sector behoudt, en het juiste evenwicht vindt dat zowel bewoners als bezoekers ten goede komt.

4. De regels voor kortetermijnverhuur moeten evenredig, feitelijk onderbouwd en niet-discriminerend zijn

Airbnb ondersteunt het voornemen van de gemeente Amsterdam om over te schakelen naar een meer wijkgerichte aanpak met de mogelijkheid regels bij te stellen op basis van demografische en lokale ontwikkelingen, in plaats van ongefundeerde stadsbrede beperkingen. Airbnb zet vraagtekens bij de huidige regels voor kortetermijnverhuur, die niet op feiten zijn gebaseerd en daarom onevenredig lijken, waardoor ze mogelijk in strijd zijn met nationale en Europese wet- en regelgeving.

In het licht van de EU-dienstenrichtlijn en uitspraken van de Raad van State (RvS) (2023) en het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ-EU) moeten de regels voor kortetermijnverhuur evenredig, op feiten gestoeld en niet-discriminerend zijn. De RvS heeft brede verboden op kortetermijnverhuur eerder vernietigd vanwege een gebrek aan onderbouwing. Daarnaast heeft het HvJ-EU bevestigd dat de verhuur van primaire woningen geen invloed heeft op het aanbod van betaalbare langetermijnhuurwoningen. Dit is in lijn met andere uitspraken in EU lidstaten.

In lijn met de geldende rechtsbeginselen en jurisprudentie moet de gemeente Amsterdam eerst objectief beoordelen of de bestaande regels effectief zijn geweest, voordat nieuwe regels worden voorgesteld. Op basis van die evaluatie moeten de huidige regels zo worden bijgesteld dat ze wel evenredig zijn.

5. Met een weloverwogen beleid voor de kortetermijnverhuur kan Amsterdam toerisme beter sturen

Een meer op maat gemaakte benadering van toerismeregels, gericht op de spreiding van van bezoekers en het stimuleren in plaats van beperken van kortetermijnverhuur, zal helpen de bezoekersstromen en de verwachte toename in aantallen – zoals tijdens grote evenementen zoals Sail Amsterdam 2025 en Global Pride 2026 – in goede banen te leiden zonder noodzaak om nieuwe accommodaties te realiseren. Deze aanpak levert bredere economische voordelen op voor alle lokale gemeenschappen en zorgt ervoor dat álle Amsterdammers meeprofiteren van toerisme.

In dit kader dringt Airbnb er bij de stad op aan om de 30-nachtenlimiet voor kortetermijnverhuur te verhogen, tijdelijke oplossingen voor he delen van woningen te creëren voor mensen met essentiële beroepen en studenten, en kortetermijnverhuur door Amsterdammers te prioriteren boven hotelprojecten. Dit is vooral belangrijk nu Amsterdam zich voorbereidt om grote evenementen zoals SAIL 2025 en Global Pride 2026 te verwelkomen. Het aanmoedigen van kortetermijnverhuur kan helpen om een piek in bezoekers tijdens deze evenementen op te vangen, zonder permanente toeristische accommodaties aan de stad toe te voegen. 

Airbnb roept de gemeente Amsterdam op de stad op om kinderen vrij te stellen van de maximale capaciteit van vier personen in de primaire woningen van lokale bewoners, zodat gezinnen van alle groottes volledig kunnen genieten van deze grote evenementen – en de stad zelf.

Nu de gemeente Amsterdam het beleid voor kortetermijnverhuur wil herzien, doet Airbnb de volgende aanbevelingen voor een gebalanceerde, eerlijke toerisme- en kortetermijnverhuur strategie.

1. Erkenning van de feiten
   

• Kortetermijnverhuur vertegenwoordigt slechts 2% van de overnachtingen en slechts 20% van de accommodaties in het stadscentrum. Het speelt dus een veel kleinere rol dan hotelaccommodaties in het aantrekken van bezoekers naar het stadscentrum, terwijl ze essentiële inkomsten bieden voor lokale Amsterdamse hosts die gemiddeld 21 nachten per jaar hun primaire woningen verhuren.
• Focus op problemen rondom leefbaarheid door middel van gebalanceerde, op data gebaseerde beleidsmaatregelen, met regels voor kortetermijnverhuur alleen daar waar er een bewezen verband is met overlast, in plaats van af te gaan op percepties en aannames die doen geloven dat extra maatregelen voor kortetermijnverhuur deze zorgen aanpakken.
• Zorg voor een regelmatige, objectieve en op feiten gebaseerde beoordeling van de regels voor kortetermijnverhuur om ervoor te zorgen dat deze in lijn blijven met lokale dynamieken en demografische veranderingen.

2. Gerichte, op bewijs gebaseerde regels die flexibel zijn

• Versoepel de beperkingen in minder drukke gebieden voor woningen die af en toe op korte termijn worden verhuurd, door de nachtenlimiet te verhogen in bijvoorbeeld Zuidoost, Nieuw-West, Sloten/Nieuwe-Sloten, Tuindorp Oostzaan, Zeeburgereiland en Middenmeer, om toeristenstromen effectiever te beheren, spreiding van toerisme te bevorderen en voordelen te brengen voor de lokale gemeenschappen in deze wijken.
• Introduceer een uitzondering op de maximale capaciteit van vier personen voor kinderen, zodat gezinnen van alle groottes volledig kunnen profiteren van kortetermijnverhuur.
• Moedig woningdelen via platforms zoals Airbnb aan om grootschalige evenementen zoals SAIL Amsterdam (2025) of WorldPride (2026) te accommoderen.
• Overweeg strengere regels in wijken die onder toeristische druk staan, zoals quota,  in voor accommodaties die specifiek voor toerisme zijn bestemd.

3. Ondersteuning van tijdelijke huisvestingsbehoeften
   
   Om mensen met essentiële beroepen en studenten te helpen bij het vinden van een woning, is het belangrijk om tijdelijke opties voor kortetermijnverhuur mogelijk te maken via hospitaregelingen. Airbnb werkt graag samen met de gemeente Amsterdam om de effectiviteit van deze vorm van woningdelen te maximaliseren en hosts te begeleiden bij het tijdelijk verhuren van een deel van hun primaire woning aan mensen met essentiële beroepen en studenten.
4. Stimuleren van de conversie van hotels naar woningen
   
   De gemeente Amsterdam zou de kans moeten grijpen om sluitende hotels om te zetten in woningen, in plaats van een ‘nieuw-voor-oud’ vervanging toe te staan. Door hotel-naar-woning-conversies te stimuleren, kan de stad de woningcrisis effectiever aanpakken en nieuwe woningen realiseren.
5. Toeristenbelasting investeren in lokale gemeenschappen
   
   Sinds 2015 heeft Airbnb al meer dan € 66,8 miljoen aan toeristenbelasting geïnd en overgemaakt aan de gemeente Amsterdam namens hosts en gasten. Airbnb pleit ervoor dat deze inkomsten lokaal opnieuw worden geïnvesteerd met een directe en transparante toewijzing aan community fondsen.
6. Verbeterde samenwerking op het gebied van spreiding
   
   Airbnb moedigt de gemeente Amsterdam aan om kansen tot samenwerking met Airbnb en andere platforms te benutten, die ervaring hebben met het spreiden van bezoekers, zowel geografisch als tijdens en buiten de piekmomenten. Denk aan een gezamenlijke aanpak om minder bekende en bezochte gebieden in wijken in Amsterdam Zuidoost, Noord en Nieuw-West en buiten Amsterdam te promoten.

Airbnb kijkt ernaar uit om de komende maanden samen met de gemeente Amsterdam en de bredere toeristische sector toe te werken naar een eerlijk en effectief beleid voor toerisme en kortetermijnverhuur, met een op bewijs gebaseerde strategie die zorgt voor een bloeiende stad voor zowel bewoners als bezoekers, met de juiste balans tussen leefbaarheid en gastvrijheid.