Por una nueva regulación tenga en cuenta las zonas rurales y las familias

Descarga aquí el estudio de Oxford Economics

Las restricciones regulatorias sobre los alquileres de corto plazo que el gobierno está llevando a cabo de manera apresurada podrían resultar en altos costes para las familias y dañar el desarrollo de áreas rurales, el pequeño comercio y la economía española en general sin solucionar los desafíos de la vivienda y el turismo de masas, según muestra un nuevo informe de Oxford Economics (OE). Este estudio, revelado por Airbnb, muestra que las viviendas de uso turístico contribuyen con el 2 % del PIB en España y la actividad que generan respalda 400.000 empleos en todo el país.

Para evitar que estas restricciones afecten de manera desproporcionada a familias, zonas rurales y pequeños negocios locales, Airbnb reclama que las normativas en España, tanto a nivel nacional como de las CCAA, sean efectivas, estén basadas en datos y sean proporcionales. Un modelo que deje de señalar a esta actividad como el chivo expiatorio de los grandes desafíos de la vivienda y permita a las familias y áreas rurales beneficiarse del turismo, mientras se abordan de manera efectiva los problemas donde sea necesario.

Airbnb reconoce que algunas ciudades y destinos en España tienen en el turismo de masas y en la concentración de la actividad turística un enorme desafío y se alinea con los gobiernos en la intención de aliviar la crisis de vivienda. Sin embargo, las autoridades han centrado sus normativas en limitar los alquileres de corta duración sin tener en cuenta consideraciones importantes, como la ubicación (rural o urbana) o el tipo de actividad (ocasional o dedicada). Esto se ha traducido en prohibiciones generales en algunas ciudades, regulaciones regionales restrictivas amplias o una burocracia excesiva que está expulsando a quienes realizan esta actividad de manera ocasional, principalmente familias, sin resolver ninguno de los problemas.

El modelo regulatorio de Airbnb 

El modelo de regulación que Airbnb propone se basa en cuatro principios regulatorios: i) Distinción clara entre las actividades empresariales a través de alquileres turísticos dedicados únicamente al alquiler de corta duración y el hospedaje ocasional en los hogares de las familias ii) Un sistema de registro único, armonizado, gratuito y en línea; según la normativa de la UE iii) Reglas basadas en evidencias y datos, proporcionadas, no discriminatorias y justificadas y iv) Regulaciones adaptadas a las necesidades de áreas menos frecuentadas y conocidas, típicamente rurales, en contraste con la complejidad de los ámbitos urbanos, y que promueven la dispersión de los viajes por toda España. (Ver anexo.)

30 mil millones de euros en daños económicos potenciales 

Según Oxford Economics (OE), el impacto económico que generan los alquileres de corta duración en España es uno de los mayores de la UE (el segundo por detrás de Francia). En este sentido, el gasto total de quienes se hospedaron en España en una vivienda turística en 2023 fue de casi 30 mil millones de euros, o el 2% del PIB total. Los expertos de OE cifran en más de 400.000 el número de empleos respaldados en España por esta actividad.

De ese gasto total, solo 5,4 mil millones de euros (el 22 %) fueron ingresos directamente de los anfitriones en España mientras que el resto está vinculado directamente con la actividad que se genera en comercios de proximidad, restaurantes, transportes, eventos, y ocio en general. Por lo tanto, las restricciones excesivas impuestas a los alquileres de corta duración no solo serán perjudiciales para los anfitriones, sino también para el desarrollo rural y la actividad comercial en pequeños negocios locales. También perjudicarán el turismo familiar que simplemente busca encontrar alojamiento asequible en zonas no masificadas, dañando la competitividad de España como un destino familiar.

Dispersión del turismo y desarrollo económico de áreas rurales, en riesgo 

Datos recientes de Eurostat indican una tendencia en la distribución de la oferta de alquileres de corta duración en España desde los focos turísticos tradicionales hacia regiones más pequeñas y menos visitadas. Al fomentar que los viajeros exploren áreas urbanas menos visitadas, los alquileres de corta duración pueden reducir el impacto medioambiental del turismo y estimular las economías locales y el empleo en áreas menos conocidas, donde la oferta hotelera tradicional es insuficiente, aliviando al mismo tiempo la congestión en ubicaciones tradicionalmente más populares.

Airbnb ha jugado un papel importante en la redefinición del turismo en España guiando a los viajeros hacia destinos menos conocidos. Solo entre el primer y tercer trimestre de 2024, las reservas en Airbnb se dispersaron en más de 5.200 ciudades y pueblos en España, promoviendo la diversidad del turismo y ayudando a descubrir nuevos destinos.

Las familias que hospedan ocasionalmente apoyan un turismo que beneficia a las comunidades locales

Mientras que hospedar en Airbnb contribuye a dispersar a los viajeros por España, beneficia a miles de comunidades rurales y ofrece opciones de viaje asequibles para familias, las restricciones al hospedaje que de manera ocasional hacen algunas familias en sus hogares no tienen impacto en los desafíos de vivienda. Sin embargo, estas limitaciones regulatorias sí que están contribuyendo a que la economía turística española dependa principalmente de cadenas hoteleras internacionales, super-concentradas en determinadas áreas urbanas y de la costa, que alimentan el turismo de masas y elevan los precios de los alojamientos para los viajeros, con pocos o ningún beneficio para las familias locales.

“Airbnb comprende que pueden existir ciertas áreas populares entre los turistas en las que hay viviendas que se dedican exclusivamente al turismo y que constituyen una parte relevante de la oferta total de vivienda. En los casos donde los datos muestran que eso es así, Airbnb está dispuesta a trabajar con los gobiernos para hacer cumplir regulaciones específicas allí donde esté justificado”, dice Jaime Rodríguez de Santiago, Director General de Airbnb Marketing Services, SL para España y Portugal.

El impulso del turismo masivo en las ciudades por parte de los hoteles 

El lobby de los hoteles se ha esforzado en trasladar el mensaje de que los alquileres de corta duración son la principal causa de la escasez de vivienda, masifica la ciudades y perturba los vecindarios. En respuesta, algunas autoridades han implementado regulaciones estrictas sobre esta actividad, a menudo de manera reactiva e ignorando los datos reales sobre la enorme huella que los hoteles dejan allí donde están presentes, la mayoría áreas ya abarrotadas por su propia oferta, esquivando la proporcionalidad regulatoria y su responsabilidad sobre el turismo de masas.

Los datos de Eurostat muestran que los huéspedes en Airbnb representan una pequeña proporción de visitantes a las principales ciudades de Europa y están creciendo en áreas rurales, mientras que los hoteles están manteniendo o en algunos casos aumentando su presencia en los principales centros urbanos europeos y desencadenando el turismo masivo. En España, más de 8 de cada 10 noches en 2022 ocurrieron en un hotel y su presencia es incluso mayor que en 2019, cuando la demanda turística alcanzó su punto máximo antes de la pandemia.

En otras ciudades como Ámsterdam, que han restringido severamente los alquileres de corta duración debido a preocupaciones por la vivienda, no han podido detener a los visitantes, quienes simplemente encontraron otras opciones de alojamiento. A pesar de esta regulación, y una disminución en las noches de huéspedes de STR en la ciudad desde 2019, el número total de turistas ha aumentado un 12 % de 2019 a 2023.

Según OE, los anuncios dedicados exclusivamente a la actividad turística disponibles en Airbnb en ciudades como Lisboa, Barcelona, Madrid, París, Berlín y Ámsterdam no superan el 0,5 por ciento de la oferta total de viviendas en esas ciudades. El estudio estima que si todos los anuncios en Airbnb se devolvieran al mercado residencial, los precios de las viviendas locales en estas ciudades caerían en menos del 0,4 % en Barcelona y el 0,3 % en Madrid.

Escaso impacto real sobre la vivienda

El análisis de OE es consistente con un informe reciente* de PWC que encontró que los alquileres de corta duración en España tienen poco o ningún impacto significativo en el precio y la disponibilidad de viviendas. Según PWC, solo el 0,3 % de los aumentos de precios de vivienda en los últimos cinco años¹ se pueden atribuir a los alquileres de corta duración, mientras que el resto de los factores no están relacionados con los alquileres a corto plazo, y son debidos, principalmente, a que no se construyen suficientes viviendas y los altos volúmenes de viviendas vacías. España² tiene casi 4 millones de viviendas vacías que componen más del 14 % del parque total de viviendas de España, casi 30 veces más que los alojamientos exclusivamente dedicados al turismo. El suministro total de viviendas dedicadas exclusivamente al turismo en España compone sólo el 0,5 % del stock total de viviendas, de acuerdo con PWC³.

Las prohibiciones generales no funcionan

Como señala el estudio de OE, las prohibiciones generales, vistas en Barcelona y Nueva York -pero también prohibiciones de facto como en Madrid o Palma- “a menudo conducen a externalidades negativas significativas, incluyendo la reducción de la asequibilidad de vivienda para los propios anfitriones [que con esos ingresos costean sus hogares] y los trabajadores cercanos que dependen de los ingresos generados por la actividad de los alquileres a corto plazo”. Además, OE subraya que una disminución significativa de la oferta de alojamiento en viviendas de uso turístico fruto de las restricciones regulatorias aumentará los precios de los hoteles y restará competitividad al sector turístico.

Anexo: El modelo regulatorio de Airbnb

1. Un sistema de registro único, armonizado, gratuito y en línea; según la normativa de la UE

Un sistema de registro único y en línea para todas las plataformas aumentará la transparencia y facilitará que las administraciones públicas tomen mejores decisiones. 

• Las autoridades responsables deberían garantizar que el proceso sea automático y proporcione de manera inmediata un número de registro, que sea gratuito – o que tenga un coste razonable y proporcional – y que implique un solo registro por cada alojamiento o propiedad. 

2. Distinción clara entre las actividades empresariales a través de alojamientos turísticos dedicados únicamente al alquiler de corta duración y el hospedaje ocasional en los hogares de las familias

• Son muchas las normativas en España que se han diseñado teniendo solo en cuenta a los grandes operadores turísticos. Sin embargo, igual que sucede en otros estados europeos, la regulación española debería diferenciar claramente entre aquellas personas que alquilan su residencia principal o segunda residencia, y las actividades empresariales a través de alojamientos turísticos dedicados únicamente al alquiler de corta duración. El alquiler ocasional de una primera residencia o una casa familiar de vacaciones aporta ingresos extra a las familias y no afecta a la oferta total de vivienda disponible. 
• Airbnb quiere proteger el derecho de los españoles a alquilar ocasionalmente el lugar en el que viven (su residencia principal o una habitación en su propia casa, mientras están en ella) e incluso su residencia vacacional (o su casa familiar en el “pueblo” o casa de verano) a la que vuelven durante ciertos momentos del año.

• Una distinción clara entre las actividades empresariales y el hospedaje ocasional en los hogares familiares es clave, y no solo está directamente relacionada con los motivos por los que Airbnb se fundó en primer lugar, también coinciden con la distinción entre comerciantes profesionales y no comerciantes establecida bajo la ley de consumo de la UE.
• En los últimos años, diversos gobiernos autonómicos en España han aprobado de manera precipitada restricciones al alquiler de corta duración sin reflexionar sobre sus repercusiones.

3. Reglas basadas en evidencias y datos, proporcionadas, no discriminatorias y justificadas

El nuevo marco europeo para alquileres de corta duración establece ‘Puntos Únicos de Entrada’ que recibirán los datos de los diferentes agentes y aseguraran la alineación técnica entre los gobiernos y las plataformas. Esto significa que las autoridades deberán demostrar a la Comisión Europea que existe una necesidad clara antes de instaurar cualquier normativa vinculada a los alquileres de corta duración.

• Las prohibiciones totales o de facto sobre la actividad de alquileres de corta duración nunca pueden constituir una política proporcionada y, por lo tanto, nunca deben ser una respuesta política aceptable a nivel local o nacional.
• Las obligaciones deben aplicar a todos los anfitriones, tanto si se anuncian online como si no es así, y todas las plataformas deben recibir el mismo trato, independientemente de sus modelos de negocio exactos.
• Las reglas que subyacen al registro y la actividad ocasional deben ser proporcionales a la naturaleza de la actividad que se regula. Debería haber requisitos más simples y fáciles para los alquileres ocasionales (como habitaciones o residencias principales), y restricciones más detalladas para las actividades empresariales a través de alojamientos turísticos dedicados únicamente al alquiler de corta duración. Sin embargo, los Estados miembros de la UE deberían proporcionar una guía clara para determinar cuándo una actividad se considera empresarial u ocasional, en base a criterios específicos como el número de días, la cantidad de anuncios, entre otros.
• Cuando los datos demuestren que los alquileres dedicados en exclusiva a la actividad turística están compitiendo con las viviendas de larga duración, las autoridades locales deberán contar con herramientas que desincentiven la especulación y faciliten la reintroducción de las viviendas vacías.

4. Regulaciones adaptadas a las necesidades de áreas menos frecuentadas y conocidas, típicamente rurales, en contraste con la complejidad de los ámbitos urbanos, y que promueven la dispersión de los viajes por toda España. 

• Airbnb quiere trabajar con los Gobiernos y organismos turísticos para fomentar la dispersión del turismo, dentro de las ciudades y también desde las ciudades a destinos menos conocidos de la España rural e interior. 
• Airbnb quiere colaborar con los organismos turísticos regionales e incluso locales para evitar concentraciones en los momentos de mayor afluencia de viajeros y fomentar también hacia España los viajes asequibles y familiares a destinos rurales poco frecuentados.
• Una normas cada vez más restrictivas de los alquileres de corta duración solo generan subidas disparadas de precios de los hoteles y que los destinos españoles se vuelvan menos competitivos y asequibles, especialmente para las familias que dependen de estos alojamientos para poder viajar. Las áreas rurales y los emprendedores locales – no solo las grandes empresas y los hoteles – también deberían poder beneficiarse del turismo, al mismo tiempo se abordan las preocupaciones relacionadas con la confianza y la seguridad, y la escasez y el acceso de la vivienda.